新青安房貸優惠條件真香？沒看清優缺點買房成為人生財務黑洞！ ~ 知更鳥財務醫師

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房價急速攀升的時代，許多首購族感受到龐大壓力，為了解決首購族的焦慮，不管是建商和政府都致力於同一目標：降低購屋者的負擔。

2023年8月，財政部推出新青安貸款。名下無房產的家庭，可貸款金額上限為1000萬，且利率還比一般優惠，還包含貸款年限可延長至 40 年、寬限期延長至 5 年（參考資料如圖）。

圖片來源：中華民國財政部臉書

網路上已經有許多專業懶人包針對優缺點分析，接下來，我將用財務顧問的角度，分析新青安貸款的風險，及對未來人生財務潛在的影響。

核貸條件：

看得到、不一定吃得到的優惠貸款條件

許多首購族在新青安貸款的刺激下，付訂買下超過千萬房產。

卻在銀行審核後，才發現結果不如預期，最終得到處籌措剩餘款項彌補預算的不足。

重要提醒：並非每個人，都能獲得1,000萬的貸款總額，和40年貸款年限。

據我的經驗，核貸條件主要取決於貸款人的年齡、收入以及負債率。其中，負債比需在 60%以下，是最粗略和基本審核條件。

舉例來說，上班族阿偉每月薪資５萬，想買間1,300萬的電梯華廈，自備款300萬，缺口1,000萬希望向銀行申請貸款。(暫不考慮貸款成數，以免過於複雜)

假設不考慮貸款成數，就銀行的視角來看，一筆30年期1,000萬房貸，實際月均還款約 3.8 萬。

以阿偉每月5萬薪資來說，負債比為5萬的60%，即為3萬，這是他理想的負債金額。

所以從銀行角度來看，

阿瑋能承擔的理想負債 3萬 > 實際需還款給銀行 3.8 萬

因此，貸款核准的機率就有可能降低。而在負債比過高的情況下，貸款金額恐怕無法達到預期的1,000萬。

此外，貸款人「薪資收入的品質」很重要。

品質指的就是薪資的「來源」。

貸款人薪資，來自上市上櫃公司、私人企業還是自營？薪資的「型態」是電匯或是現金等，都會造成核貸條件不同的影響。

因此，購屋前務必詢問相關銀行自身情況所能獲得的貸款條件。以免繳完頭期款，還得到處追資金補差額。

短期現金流與長期目標：

吃得到，未必扛得住。

從協助許多人財務規劃的案例中，我發現大多想買房的人是這麼計算 :

收入-支出 = 每月可以攤還的金額。

以阿偉為例，他每月收入５萬，生活開銷約為１萬左右，在新青安貸款的借力下，他的生活負擔貌似可以承擔４萬元的房貸。

但這種計算方式，忽略以下四個關鍵：

利息的調整

以全國平均貸款餘額 763 萬來計算，每升息一碼，一年會增加將近２萬元的負擔。同時，政策性的利息補貼通常都有期限。假設阿偉成功買下小窩，如果遇到升息和補貼停止，3.8萬房貸往 4 萬以上攀升，將使得阿偉的生活更加窘迫。

未來生活型態

計畫結婚或是生育子女將大幅影響一個人的現金流。以阿偉為例，若過兩年後脫單結婚生子，家庭支出將大幅增加，房貸將成為他更沉重的負擔。

其他目標：退休、進修或創業的目標

除了買房，通常人們還會有其他想完成的事，至少也得為退休做準備。購置房地產本身，對一個人的財務會產生大幅的排擠效用。

除非財富狀況充裕，否則買房後，其他財務目標多少會受到影響。例如退休可能得延後，創業的風險承受能力驟降，出國預算得從歐洲行變成東南亞自由行。

沒有考慮寬限期後的金流

可能很多人會相中寬限期延長至 5 年的優惠條件。但大家往往忽略寬限期一過，每個月繳款金額就會遽增，若沒做好準備，壓力會非常大。以人性來說，寬限期少繳的金額，不見得每個人都會乖乖累積，多數人其實是會花掉的。

當繳房貸成為責任－

扛得住，也未必能持續下去。

負擔得起房貸並不意味著可以長期承受。一旦身上承擔近千萬的房貸，你勢必就得持續工作以償還貸款。如不幸遇到意外，導致工作能力喪失，在缺乏資金的情況下，可能不得不出售房產以籌措現金。

因此，購房時必須規畫適當的保險，避免當意外發生，讓責任全數落在配偶或子女身上。當然，這也會增加保費，進一步影響你的現金流。

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